弁護士の池田です。

少し前になりますが、法務省が相続登記の義務化を検討していることがニュースになりました。

相続のご相談を受け、相続財産である不動産の登記簿を確認してみると、不動産の名義が祖父、下手をすれば曽祖父のままになっていることが少なくありません。

祖父に子が多い、祖父の子がすでになくなっておりその子にまた子が多い等となると、相続関係が非常に複雑になります。

不動産名義を移すには、相続人全員で遺産分割協議をしなければなりませんが、付き合いのない親戚がいる場合等、その居所をすべて確定するのは容易ではありません。

私が知っている限りでは、70名ほど相続人がいたという事例がありました。

また、相続人または相続人でない第三者が長年不動産を占有し時効取得が問題となったりすると、法律関係も極めて複雑になります。

ややこしいから不動産名義を移さずに放置すると予期しない責任を負う可能性があります。

というのも、不動産名義が移ってないからといって、不動産の所有権が移っていないとはいえないからです。

不動産の所有権を持つものは、不動産から発生する事故についても責任を負います。

例えば、不動産の壁が老朽化し、壁が通路に落下した際に通行人に怪我をさせてしまった場合には、原則所有者が損害賠償義務を負います。

長年名義変更をしていない不動産を抱えお困りの方がいらっしゃいましたら、当連合会にご相談ください。

あらゆる困りごとを

　　依頼者さまの想いに沿って常にランクアップの　

　　　　　　　　　　解決を目指すことをお約束します

個人さま

離婚・相続・交際・救出・浮気・調査・両親・高齢者・両親・子供・子育て・男女・ストーカー・防犯・不動産・防犯・遺言書・ゴミ屋敷・片付け・遺品整理・特殊清掃・債務整理・破産手続き・生活支援・・・等他

企業さま

人事・採用・不正・取引先・事業継承・買収・契約・会社設立・会計・税務・防犯カメラ・事業資金・融資・トラブル　　・・・等他

２４時間３６５日　直接対応可能　まずは・・・お気軽にお電話ください（全国対応）

　　　　　　　　　　０１２０－０５５－１０５

■相談のながれ

まずは無料相談

↓

貴殿に最良なコンサルテーション　基本料金３万円

※但し、後にコンサルティング又はサポートをご契約の際は費用の一部に充当致します。

お見積り

ご契約　各専門家費用は別途要

　　　　　　　一般社団法人　全日本法務連合会　

　　　　　　　　　　０１２０－０５５－１０５

弁護士の池田です。

賃貸物件のオーナー様から「賃借人と契約した賃貸期間が経過するときに、賃借人に建物から出ていってもらいたい」という相談をよくいただきます。

理由としては、自分が住みたい、帰郷する子供に住ませたい、建物が老朽化していて取り壊したいなど色々です。

約束した賃貸期間が経過したことを以て、すんなりと賃借人に出ていってもらうことができるでしょうか？

この点、期間満了で賃借人との契約を解約する場合でも、解約に「正当な事由」が必要です。

そして、「正当な事由」があるかどうかは、まずは

①賃貸人と賃借人が建物の使用を必要とする事情

により判断します。

賃貸人が建物の使用を切実に求める事情（例えば賃貸人自身の介護のためどうしても子供との同居が必要等）があれば、正当事由が認められる方向に、逆に賃借人に建物使用の必要性（例えば賃借人が高齢で引越し先を見つけるのが困難である等）があれば正当事由は否定される方向に働きます。

「正当な事由」があるかどうかは、次に

②建物の賃貸借に関する従前の経過

③建物の利用状況及び建物の現況

④建物の賃貸人が建物明渡しの条件としてまたは建物の引渡しと引き換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合におけるその申出

を補充要素として判断します。

④はいわゆる立退料と呼ばれるものです。

先の例でいうと、賃借人の建物使用の必要性があり、賃貸人の建物の使用の理由が賃借人の必要性に勝るとは言えず「正当な事由」が認められない場合であっても、相応の立退料を提供することで、「正当な事由」が補充され、「正当な事由」が認められる可能性があります。

そこでいただく質問として多いのが「いくらの立退料を支払えば解約できるのか」というものです。

これに対しては、「ケースバイケース」ですと回答せざるを得ません。

①~③による「正当な事由」の強弱など事情が千差万別だからです。

個別の事案ごとに様々な要素を調査した上で立退料を算定することとなります。

なお、裁判例を見ると、立退料の算定方法として、借家権価格をベースとするもの、賃料をベースとするもの、店舗であれば営業利益をベースとするもの等が見られます。

賃貸物件の自己使用または取り壊しなどをお考えのオーナー様がいらっしゃいましたら、一度、当連合会にご相談ください。

あらゆる困りごとを

　　依頼者さまの想いに沿って常にランクアップの　

　　　　　　　　　　解決を目指すことをお約束します

個人さま

離婚・相続・交際・救出・浮気・調査・両親・高齢者・両親・子供・子育て・男女・ストーカー・防犯・不動産・防犯・遺言書・ゴミ屋敷・片付け・遺品整理・特殊清掃・債務整理・破産手続き・生活支援・・・等他

企業さま

人事・採用・不正・取引先・事業継承・買収・契約・会社設立・会計・税務・防犯カメラ・事業資金・融資・トラブル　　・・・等他

２４時間３６５日直接対応可能　まずは・・・お気軽にお電話ください（全国対応）

　　　　０１２０－０５５－１０５

■相談のながれ

まずは無料相談

↓

貴殿に最良なコンサルテーション　基本料金３万円

※但し、後にコンサルティング又はサポートをご契約の際は費用の一部に充当致します。

お見積り

ご契約　各専門家費用は別途要

　　　　　　　一般社団法人　全日本法務連合会

　　　　　０１２０－０５５－１０５

宅地建物取引士の福山です。

不動産業に携わってますと、いろんな方が相談に来られます。

「今、住んでるお家を売却して、賃貸に引っ越したい」と仰る方がおられまして、お話しを伺ってますと、どうやら住宅ローン等の支払いが厳しく、これ以上家計を維持できないと思ったからとの事でした。
この方の場合、まだ初期の段階だったのと、お困りになるような収入では無かったので、ライフプランナーを紹介する事で、お家を売却する事なく、今までと同様の生活を送って頂く事ができました。

ただ、こういった方はめずらしく、ほとんどの方は、我慢して我慢して我慢して、相談に来られます。
（日本人は、まじめの人が多いからでしょうか。）
ご所有の物件を、差押えられた段階ならまだマシですが、競売開始決定通知が届いてからとか、その通知も無視して、不動産鑑定士が自宅調査に来てから相談に来られたりします。正直そうなりますと、時間との戦いになりますので、お手伝いできないケースもあります。

こういった案件の場合、いつも思います。
何故、もっと早く相談に来てくれなかったんだろう。。。

相談するのが恥ずかしい、多分なんとかなるだろう、見て見ないフリをする。。。
お気持ちは分かりますが、何も、解決されません。
きっと、そういう時って、苦しいと思います。
一人で、悩みを抱える必要はありません。
相談する事で、気持ちも軽くなると思います。
皆さんのお悩み事を解決する為に、我々のような業者がいるのです。
これは、不動産に限った事ではありません。

知ってる業者がいない。
どのようなプロに頼めばいいか分からない。
敷居が高い。
そう思われてる方がいらっしゃったら、当会に相談されてみてはいかがでしょうか？

あらゆる困りごとを

　　依頼者さまの想いに沿って常にランクアップの　

　　　　　　　　　　解決を目指すことをお約束します

個人さま

離婚・相続・交際・救出・浮気・調査・両親・高齢者・両親・子供・子育て・男女・ストーカー・防犯・不動産・防犯・遺言書・ゴミ屋敷・片付け・遺品整理・特殊清掃・債務整理・破産手続き・生活支援・・・等他

企業さま

人事・採用・不正・取引先・事業継承・買収・契約・会社設立・会計・税務・防犯カメラ・事業資金・融資・トラブル　　・・・等他

２４時間３６５日　直接対応可能　まずは・・・お気軽にお電話ください（全国対応）

　　　　０１２０－０５５－１０５

■相談のながれ

まずは無料相談

↓

貴殿に最良なコンサルテーション　基本料金３万円

※但し、後にコンサルティング又はサポートをご契約の際は費用の一部に充当致します。

お見積り

ご契約　各専門家費用は別途要

　　　　　　　一般社団法人　全日本法務連合会

　　　　　０１２０－０５５－１０５

あらゆる困りごとを

　　依頼者さまの想いに沿って常にランクアップの　

　　　　　　　　　　解決を目指すことをお約束します

個人さま

離婚・相続・交際・救出・浮気・調査・両親・高齢者・両親・子供・子育て・男女・ストーカー・防犯・不動産・防犯・遺言書・ゴミ屋敷・片付け・遺品整理・特殊清掃・債務整理・破産手続き・生活支援・・・等他

企業さま

人事・採用・不正・取引先・事業継承・買収・契約・会社設立・会計・税務・防犯カメラ・事業資金・融資・トラブル　　・・・等他

２４時間３６５日　直接対応可能　まずは・・・お気軽にお電話ください（全国対応）

　　　　　　　　　　０１２０－０５５－１０５

■相談のながれ

まずは無料相談

↓

貴殿に最良なコンサルテーション　基本料金３万円

※但し、後にコンサルティング又はサポートをご契約の際は費用の一部に充当致します。

お見積り

ご契約　各専門家費用は別途要

　　　　　　　一般社団法人　全日本法務連合会　

　　　　　　　　　　０１２０－０５５－１０５

（株）冨士カンテイの不動産鑑定士　吉田です。（http://www.fujikantei.com）

節税したい！

不動産を相続した時の相続税は、一般的に路線価や固定資産税評価額等の行政側が定めた公的な価格に基づいて課税されることになります。ところで、この公的な価格が実勢価格を反映しているものであれば何の問題もないのですが、中には実勢価格より相当高くなっているケースがあります。つまり、このようなケースでは何もしなければ高い相続税を支払わなければならないところ、不動産鑑定士による時価評価によって節税することが可能となります。

また、会社とその代表者等との間で不動産を売買する際には、適正な価格で取引されているかどうかについて税務当局は注目していますが、適正価格であることの証明として不動産鑑定士による時価評価を行って、結果的に節税に繋がるケースもあります。

こんにちは　遺品整理士の内橋です。

今回は、弊社でのお片付け現場での出来事のご紹介です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　今回の記事をご覧になられまして　一度ご家族の間でお話ししていただけたら幸いです。

ある日の出来事です　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　弊社にお片付けのご依頼がありました。
お話をお伺いすると・・・・・何とも複雑な気持ちに・・・・・

・・・・・とあるおじいちゃんのお話・・・・・

今年の初めから、とあるおじいちゃんのご自宅の家財整理に入っています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ご自宅といっても　だれもそこにはお住まいになっていません。
なぜなら　子供たちはそれぞれ独立して一軒家を購入されたからです。（世間で言われてる核家族化の始まり）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　実家には、夫婦二人で水入らずの生活をされていました・・・・・。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１２年前に突然、奥様に先立たれて、残されたおじいちゃんは、しばらくはそこでおひとり様の生活を満喫されていたようです。
数年前に脳梗塞で倒れられる迄は・・・・・

その後、右半身が麻痺状態になり　一人での生活に不自由が発生し　体が回復するまでの間だけと子供達に言い聞かされ仕方なく自宅からサービス付き介護住宅に一時的に入居されました。おじいちゃんは、リハビリをして　動けるようになったら　自宅に戻れると思い込んでおられたようです。そんな中　追い打ちをかけるかの様に、昨年の夏『胃がんが発覚』即、摘出手術受けられましたが高齢での長時間手術の影響から車いす生活になってしまいました。介護認定も２から４に変更になりおじいちゃんは、特別養護老人ホームへ移動しないといけなくりました・・・・・。おじいちゃんは、ご長男様の自宅近くの特別養護老人ホームへお引越しすることなりました。長年住み慣れていた地域を離れ、水知らぬ土地での暮らしにご高齢になっているせいか不安ばかりが押し寄せてくる状態です。

そんな特養に住んでおられるおじいちゃんからの依頼でご自宅に残された奥様の遺品の整理とご自身の家財整理を託されました。もちろん自宅の売却も含まれています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　数年前にサービス付き介護住宅に一時的に入居された時に　ご自宅か持ってこられた荷物は最低限の衣類　奥様の遺影　位牌と奥様が愛用されていたカバンのみもたれて引っ越ししてこられました。

今回の家財整理で、自宅に残された奥様の家具、洋服、着物、貴金属　などはそのまま残されていました。おじいちゃんにとっての大切なものは、奥様のお出かけの際に奥様がお気に入りだった鞄なのです。おじいちゃんにとって奥様の家具、洋服、着物、貴金属より奥様がどこに行くにも持ち歩かれ一緒に過ごされた時間の中にあった鞄が一番大切なものだったみたいです。
他の方から見ると　ただの鞄かもしれませんが　おじいちゃんにとっては思い入れの入った宝物だったのです。。

ご家族にとっては、ただのみすぼらしい鞄なのですが・・・・・・・・・。

私たちは、いろいろなご家族の家財整理や遺品整理を承ります。

そのご家族ごとで大切にしている品物は異なります。

私たちは、そのご家族にとって大切なものは何かをその都度ご確認しながら作業を実施いたしております。

品物だけでなくそれぞれの方々のお気持ちも大切にお取扱いいたします。

何か困ったな、不明な点があるな一人では、手におえないなって思ったら一度ご相談ください。

こんにちは、宅地建物取引士の小川です。

先頃、新年度に先立ち地価公示価格が発表されましたね。
土地の価格には、この公示価格の他に、基準値、路線価、固定資産税評価額、実勢価格というものがあります。皆さん、どれも耳にされたことはおありだと思いますが、それぞれ実施している機関や使用目的に違いがあります。

■公示価格
国土交通省から毎年１回公示される１月１日時点の土地価格で、３月中旬に発表されています。地価公示法に基づいて調査されており、一般の土地取引価格に対して指標となること、公共事業用地の取得価格算定の基準、適正な地価の形成に寄与することが目的となっています。

■基準地
公示価格に準じた評価で、こちらは各都道府県により決定される７月１日時点の土地価格で、毎年９月下旬に公表されています。国土利用計画法に基づいて選定された「基準地」と呼ばれる調査対象地点を評価します。

■路線価
路線価には「相続税路線価」「固定資産税路線価」があります。
公示価格に対する価格水準は、相続税路線価は８割、固定資産税評価額が７割程度とされていますが、実際はかなり上下に乖離していることも少なくありません。

○相続税路線価
一般的に「路線価」といえば相続税路線価を指します。相続税や贈与税の算定基準となる１月１日時点での評価を毎年７月上旬に国税庁が発表する価格です。
○固定資産税路線価（固定資産税評価額）
固定資産税、登録免許税や不動産取得税などの算定基準となる価格で市区町村が発表しています。
評価の見直しは３年ごとに行われ、次回は平成３０年となっています。

■実勢価格
不動産取引が実際に行われている価格を指します。
不動産は一つとして同じものは存在しません。土地の形状、接する道路の種類・幅員、方位、周辺の環境など、実際の売買では一つ一つの土地が持つ細かな特性・さまざまな要因を考慮する必要があります。たとえ同じ不動産であっても、取引時期の市場の動きによって大きく価格が違ってくることもあります。これは、マンションの場合にも言えます。
実勢価格は実際の近隣取引事例から形成される相場といわれる価格で随時変動します。

:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
ご紹介したように幾つか参考指標はありますが、ご所有の不動産の持つ特性やそのエリアの全体的な情報を収集した相場を知っておかれてはいかがでしょうか？
不動産をいくらで売るのか？最終的に価格を決めるのは売主様ご自身ですから・・

一般社団法人全日本法務連合会（大阪本部・京都支部・神戸支部・関東支部…エリア拡大中）
フリーダイヤル：０１２０－０５５―１０５（２４時間・３６５日対応）

弁護士の井筒です。今回は、日頃よく不動産の大家さん（貸主）からよく受ける相談をご紹介します。

現在、アパートを賃貸している人やこれから収益物件を購入することを検討している方はリスクの一つとして

参考にしてください。

相談内容としては以下のようなものが多くあります。

　相談内容

現在、賃貸アパートを所有していますが、家賃を３ヶ月以上滞納されています。契約書には１ヶ月の滞納でも解除できるとあります。そこで、賃借人に対し、滞納家賃を払ってくれなければ、

すぐに退去してもらう旨の通知をしましたが、家賃を支払う気配が一向にありません。

すぐに賃借人を退去させることはできないのでしょうか？

このようなご相談に対し、以下のような回答をすることが多いです。

　回答

賃借人は、家賃を当然に支払わなければなりません。

賃貸借契約上、家賃の支払い義務が賃借人にはあるからです（民法６０１条）。

家賃を支払えないということは、家賃を支払う義務を怠ったことになるので、法律上、「債務不履行」となります。

債務不履行の場合、賃貸人は、契約を解除し、賃借人に対して明け渡しを求めることができます。但し、判例上、賃貸借契約は継続的な契約であり、信頼関係を基礎としていますので、債務不

履行があれば直ちに契約解除が認められるわけではなく、信頼関係を破壊しない特段の事情が認められる場合には解除ができないとされています。

したがって、契約書上１ヶ月の滞納で解除できる旨の条項があったとしても、まず解除が認められるかどうかは判然としません。

それでは、仮に解除が認められるとして、すぐに退去してもらうことはできるのでしょうか？

答えはノーです。

家賃を滞納し、解除が認められるからといって、すぐに退去させることは賃借人が任意に応じなければできません。

問題になるのは、家賃も払ってもらえないし、かといって、部屋を出て行かないというような場合です。

このような場合、法律上、建物から出て行くように求めるためには、裁判所に対して建物明渡訴訟を提起して判決をもらう必要があります。

裁判所が、判決によって「建物を明け渡せ」と命じて、賃貸人は、賃借人を強制的に建物から出て行くように求める権利を得ることができるのです。

この判決に基づいて、強制執行が適法に行われれば、賃借人を、強制的に退去させることが可能になります。

このように、法律では、家賃を滞納し、解除が認められる場合であっても、賃貸人は、すぐに居住している賃借人を退去させることはできません。

もし、賃貸人や不動産管理会社が、家賃滞納を理由に裁判所の手続を通さずに、勝手に鍵を交換したり、荷物を持ち出したり撤去したりした場合は、どうなるでしょうか？

違法な自力救済として、民事上、損害賠償責任を負うだけでなく、場合によっては、刑事上、犯罪となって処罰されることもあります。

したがって、たとえ賃借人が、家賃を支払わなかったとしても、すぐに退去させることはできません。

経験上、賃借人が家賃滞納をしている場合、経済的に問題があることが多く、家賃をきちんと回収できるケースは少なく、場合によっては強制執行の費用も貸主が実質的に負担することにな

り、そうなると数十万円から数百万円の損失になることもありますので、大家さんやこれから収益物件を購入される方はこの点のリスクをよく想定したうえで、事業を展開する必要がありま

す。

初めまして（株）冨士カンテイの不動産鑑定士　吉田です。

さて、近頃話題となっております森友学園問題について、当職、先日フジテレビのグッディという情報番組での取材協力をさせていただき、現地を観て参りましたので、今日はその感想を少し。。。

当時は建築費について23億円か7億かという問題が指摘されていたのですが、現地を観てまず初めに思ったことは、いずれも高すぎ、もしくは低すぎという印象で、その後15億という金額が新たに出てきた時は、ホント納得という感じでしたね！

また、地下埋設物の問題については、工事済みの今となっては現地を観てもさっぱりわからないのですが、8億という工事費は、実際の工事範囲・内容からかけ離れた最大限のリスクを想定した金額と言えそうです。（実際にされているかも知れませんが。。。）

あと、鑑定額9億というのは概ね妥当な水準と思われますので、結局、地下埋設物の工事費8億がどうかという問題に帰結すると思います。

まぁ手続き上の問題は置いときますけどねぇ。。。

アパマンショップFC

アパマンショップ不動産販売FC

有限会社　レッツ

代表取締役　柏原　一公

はじめまして。

当社は、不動産の売買・賃貸・管理に関する業務を行っていますので、

今回は、独身高齢者の独り暮らしの方についてお話します。

ここ最近ですが、独身高齢者が多くなってきたように感じます。

物件購入については、金融機関の融資問題以外は何も問題ないのですが、

賃貸住宅については、資産があっても連帯保証人が必ず必要になり、また賃貸借保証委託契約（以下、賃貸保証という）も

必要契約となっています。

賃貸保証とは、借主が家賃を滞納した時に、家主に対して家賃の代位弁済を行ってくれる契約です。

また、賃貸保証内容により、万が一借家内で死亡した場合の、残置物整理（遺品整理）も行ってくれます。

しかし、独身高齢者は保証人も高齢の為、入居審査でひっかかり、

なかなか、思うように入居ができません。

実際、室内で亡くなると、事故物件になってしまいますので、家主からすれば断るのも無理はないのですが・・・・・

そこで、当社は入居審査に通るよう、様々な案をオーナー様に提案し、

また入居中のトラブルを少なくする様いろんな取組を行っています。

当社の管理物件にも、独身高齢者が多数、入居されていますので、最善を尽くして対応しています。

この、ブログをご覧いただき、お知り合いで入居トラブル等でお困りな案件御座いましたら、

解決に向け、アドバイスいたしますので、なんなりとご相談下さいませ。

こんにちは、

債務整理・相続・.離婚・事業継承といった場面で不動産の売買を中心にお手伝いさせていただいております、宅地建物取引士の小川です。

その中で、例えば住宅ローンが支払えない状況に至った場合…個人民事再生・任意売却・自己破産などの整理方法がありますが、本日は個人再生手続きについて少しお話しさせていただこうと思います。

さて、個人民事再生とは？
簡単にいうと、債務者が減額した再生計画案（返済額は概ね２０％程度、最低１００万円）を裁判所に提出し、作成した再生計画（返済計画）が認可されれば、その計画どおり債務を返済（３年～５年）することによって、住宅ローン以外の債務（税金や罰金、その他一部の支払い義務を除く）の支払いが免除されるという手続きです。
基本的に不動産を売却しないことを目的としますので、私たち不動産業者は再生計画案作成に必要な不動産査定をお手伝いします。

個人民事再生には２種類の手続きがあります。利用の要件としては・・・
■小規模個人再生
・住宅ローンを除く債務総額５，０００万円以下
・将来に渡り継続的な収入見込みがある
・再生債権者の同意が必要

■給与所得者等再生
・住宅ローンを除く債務総額５，０００万円以下
・給与など収入が安定している
・以前に自己破産や個人再生をしたことがある場合には、それから一定期間（７年）が経過している
・小規模個人再生よりも減額幅は小さいが、再生債権者の同意は必要ない

次に、自己破産との大きな違いは、
・ 財産処分をせずに生活を再建できる場合がある。
・「住宅資金特別条項」を付け手続することより、住宅ローンの支払い方法を変更して分割返済することができる。
・資格制限がないので、法的手続きを行っても資格を使った仕事ができる。
・ギャンブル、浪費等の免責不許可理由があっても利用できる。
・借金が減額されるが返済義務が無くなるわけではない。

以上、簡単にご説明しましたが、当然ながら、更に細かな利用要件があり減額可能な金額や返済計画作成など実際の手続きはとても複雑です。
まずは、どの方法で手続きを進めるべきか？から、法律の専門家に相談することをお勧めします。

ご所有の不動産について、どこへ相談するべきなのか分からない…そんな時は、当連合会にご連絡下さい。
法律・税金・資産評価・運用など様々な角度から各専門家の知識と意見を併せ、ご相談者様お一人お一人の目線に合ったご提案とサポートが可能です。

一般社団法人全日本法務連合会（大阪本部・京都支部・神戸支部・関東支部…エリア拡大中）
フリーダイヤル：０１２０－０５５―１０５（２４時間・３６５日対応）