弁護士の池田です。

賃貸物件のオーナー様から「賃借人と契約した賃貸期間が経過するときに、賃借人に建物から出ていってもらいたい」という相談をよくいただきます。

理由としては、自分が住みたい、帰郷する子供に住ませたい、建物が老朽化していて取り壊したいなど色々です。

約束した賃貸期間が経過したことを以て、すんなりと賃借人に出ていってもらうことができるでしょうか？

この点、期間満了で賃借人との契約を解約する場合でも、解約に「正当な事由」が必要です。

そして、「正当な事由」があるかどうかは、まずは

①賃貸人と賃借人が建物の使用を必要とする事情

により判断します。

賃貸人が建物の使用を切実に求める事情（例えば賃貸人自身の介護のためどうしても子供との同居が必要等）があれば、正当事由が認められる方向に、逆に賃借人に建物使用の必要性（例えば賃借人が高齢で引越し先を見つけるのが困難である等）があれば正当事由は否定される方向に働きます。

「正当な事由」があるかどうかは、次に

②建物の賃貸借に関する従前の経過

③建物の利用状況及び建物の現況

④建物の賃貸人が建物明渡しの条件としてまたは建物の引渡しと引き換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合におけるその申出

を補充要素として判断します。

④はいわゆる立退料と呼ばれるものです。

先の例でいうと、賃借人の建物使用の必要性があり、賃貸人の建物の使用の理由が賃借人の必要性に勝るとは言えず「正当な事由」が認められない場合であっても、相応の立退料を提供することで、「正当な事由」が補充され、「正当な事由」が認められる可能性があります。

そこでいただく質問として多いのが「いくらの立退料を支払えば解約できるのか」というものです。

これに対しては、「ケースバイケース」ですと回答せざるを得ません。

①~③による「正当な事由」の強弱など事情が千差万別だからです。

個別の事案ごとに様々な要素を調査した上で立退料を算定することとなります。

なお、裁判例を見ると、立退料の算定方法として、借家権価格をベースとするもの、賃料をベースとするもの、店舗であれば営業利益をベースとするもの等が見られます。

賃貸物件の自己使用または取り壊しなどをお考えのオーナー様がいらっしゃいましたら、一度、当連合会にご相談ください。

 

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